不动产基础资产

• 6.2(一)经营权类项目:收费公路、能源项目、公用事业项目、生态环保项目等。
• 6.2(二)产权类项目:购物中心、写字楼、酒店、产业园区、仓储物流、租赁住房、水利设施、数据中心、文旅景区、养老设施等。
• 6.2(三)其他本所认可的资产类型。以上类型均可以作为底层资产单独或者混合申报。

• 6.3权属清晰、资产范围明确、具有可处置性并完成权属登记(如适用);不存在限制转让情形且转让已获有效审批;关键合规手续原则上齐备;土地实际用途与规划用途、权证所载用途相符;涉及经营资质的须合法有效。
• 6.4具备成熟稳定的运营模式且已经开始运营(运营未满 1 年的须另行说明);经营合同符合登记备案管理规定(如有);产生的现金流应当能够覆盖运营支出且有盈余,不依赖主体补足。
• 6.13专项计划应当设置对不动产项目的直接或者间接控制措施,防范项目被他人不当处置或被设置权利负担、限制。
• 6.18涉及资产重组的,原则上资产重组应当在专项计划设立前完成。

• 6.5基于真实、合法的经营活动产生;符合市场化原则,原则上不依赖第三方补贴等非经营性收入;具有独立性、持续性和稳定性;来源合理分散,直接或穿透后来源于多个现金流提供方。
• 6.8应当聘请符合规定的评估机构对不动产项目进行评估,且在专项计划存续期内每年至少进行一次跟踪评估。
• 6.12评估报告中收益法预测现金流与现金流预测报告差异比例超过 10% 的,应当在计划说明书中说明差异原因及合理性。
• 6.17资产支持证券可以进行分层。设置优先级的,各兑付期间可供分配现金流应覆盖当期应付税金、费用及优先级预期收益;处置现金流净额应覆盖应付税金、费用及优先级本金与预期收益。
• 6.22专项计划存续期间每年至少应当进行一次收益分配。

这四条是判断一单是不是机构间REITs的标尺,四项须同时满足。

• 7.2(一)分配主要依赖于底层不动产项目资产的运营收益,不设置固定还本付息安排,不设置主体担保、差额补足承诺等外部主体增信措施。
• 7.2(二)原则上应采用平层结构设计,不设置结构化分层。
• 7.2(三)不设置由原始权益人或者其关联方承担的强制性底层资产回购安排。
• 7.2(四)应当建立与权益属性相匹配的内部治理机制,由管理人或者其委托的运营管理机构对底层不动产项目资产进行管理、运营与处置。

• 7.6项目公司可以结合实际需要保留或者新增对外借款。管理人应当结合资产类型、收益率、估值等要素审慎确定具体负债水平。**专项计划总负债原则上不超过总资产 50%**。
• 7.7存续期间存在对外借款安排的,应当核查并披露借款类型、金额、期限、融资成本、增信方式、资金用途及必要性、借款后总负债占总资产比例,以及偿还资金来源与偿还计划。

• 7.8可以合理设置自持比例安排、收益倾斜分配、运营绩效对赌等保障条款,但不得以任何形式约定由原始权益人承担保本保息、固定回报或者刚性兑付的义务。
• 7.9原则上应当将 90% 及以上年度可供分配金额以现金形式分配给投资者;低于 90% 的,管理人应当充分说明原因及合理性。
• 7.11已挂牌转让的机构间REITs可以开展扩募购入新的优质不动产项目。管理人在产品挂牌转让后即可提交扩募申请,不设置间隔期要求。

• 7.4管理人应当具备良好的长期资产管理能力和较为丰富的业务经验,主动履行不动产项目管理职责,并根据项目特点对关键运营指标实施季度监测。
• 7.5(一)运营管理机构应具备同类项目运营经验,原则上配备不少于三名具有 5 年以上不动产项目运营或投资管理经验的核心负责人员。
• 7.5(五)运营管理机构获得的报酬应当与经营业绩挂钩。